Immobilier : les SCPI en crise

Comme nous l'avons-nous expliqué à plusieurs reprises, le secteur immobilier traverse une crise, que ce soit l’immobilier locatif ou l’immobilier d’acquisition. Le marché devient lui-même dysfonctionnel, et cette crise est là pour durer. Dans ce contexte, recourir à des professionnels qui savent a priori dénicher des biens de qualité constitue-t-il une solution ? On pense ici aux Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), une structure d’investissement qui collecte des fonds auprès de particuliers et institutionnels pour investir dans des bureaux, commerces, entrepôts, hôtels, cliniques, logements, maisons de retraite, etc.

Ce n’est pas vraiment le cas : "En quête d’argent frais, les SCPI cèdent leurs plus beaux actifs" titre un article du Figaro le 12 février. Ces structures de placement n’échappent pas à la crise qui conjugue baisse des prix, remontée des taux d’intérêt et défection des épargnants. On parle d’une baisse de valeur des parts de 7% à 17% pour certains fonds (25 sur les 216 existants, mais qui pèsent plus du tiers de la capitalisation totale).

Ce qui se passe pour les SCPI est d’ailleurs comparable à l’assurance-vie, à bas bruit pour le moment : le départ des souscripteurs oblige les fonds à vendre leurs actifs pour les rembourser. Les SCPI sont contraintes de céder une partie de leurs biens, accélérant ainsi la baisse des prix de l’immobilier, alors que les assureurs doivent liquider une partie des leurs obligations à prix cassés, compromettant ainsi leur situation financière (nous en avons parlé en juillet dernier). C’est l’effet domino des crises : les clients récupèrent leurs fonds, obligeant les institutions financières (investies en obligations, immobilier, actions, etc.) à vendre en catastrophe à pertes pour rembourser leurs clients. C’est de cette façon que plusieurs banques régionales américaines, dont la Silicon Valley Bank, ont fait faillite en 2023. Jusqu'à présent, aucune faillite semblable n'a été enregistrée en Europe, à l'exception de celle d'Eurovita en mars 2023, qui a depuis été renflouée. Cependant, le risque augmente et les SCPI n’y échappent pas.

Peut-on espérer une amélioration du secteur immobilier qui bénéficierait aux SCPI et à leurs clients ? Pas vraiment, car le gouvernement ne semble pas pleinement conscient de la profondeur de la crise. Récemment, il a annoncé une trop cosmétique réforme du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) qui permettra la remise sur le marché d'environ 140 000 logements classés F ou G, soit un peu plus de 15% du stock. Par conséquent, dès le 1er janvier 2025 (dans 11 mois), plus d'un demi-million de logements ne pourront plus être loués. Cette situation risque d'aggraver la crise (pénurie sur le marché locatif, baisse des prix dans l’ancien provoquée par les ventes de propriétaires incapables d'effectuer les travaux d'isolation nécessaires). Le marché des bureaux connaît également des difficultés, avec la pérennisation du télétravail et les entreprises qui doivent couper dans leurs coûts. La crise des SCPI va donc continuer.

Dénicher une bonne affaire immobilière est devenu très compliqué, même pour les professionnels.

L’investissement immobilier, quelle qu’en soit la forme, ce n’est vraiment pas le moment !