La crise de l’immobilier est loin d’être finie

Les prix de l’immobilier en France baissent, mais en avons-nous terminé avec le logement cher ? Loin de là ! La distorsion des prix a atteint un niveau tel qu'il faudra beaucoup de temps pour la résorber. Et ce renchérissement de l’immobilier constitue un phénomène planétaire.

Une étude de Natixis offre un panorama captivant de l'augmentation des prix au niveau mondial, un phénomène qui a réellement démarré au début des années 2000. Ainsi, depuis 1990, les prix relatifs de l'immobilier résidentiel par rapport au prix à la consommation ont augmenté d’environ :

• 190% en Australie
• 180% aux Pays-Bas
• 155% aux États-Unis
• 110% au Royaume-Uni
• 95% au Canada
• 80% en France
• 60% en Italie
• 40% en Espagne
• 15% en Allemagne
• -25% au Japon

Une hausse réelle (un pourcentage en plus de l’inflation) considérable, sauf en Allemagne et au Japon. La planche à billets des banques centrales, lancée au tournant des années 2000, explique en majeure partie cette hausse. L'impression monétaire oblige les épargnants et les investisseurs à se tourner vers des actifs réels, dont la quantité n'augmente que légèrement, voire pas du tout. On observe ce même phénomène de hausse sur les actions*, les œuvres d'art, les voitures de collection, et bien sûr, l'or qui connaît un réveil à cette époque.

Ensuite, les modalités opérationnelles propres aux marchés immobiliers nationaux expliquent les différences d'impact, entre des marchés relativement contraints (Australie, Pays-Bas, États-Unis en fonction des États, Royaume-Uni, France) où les prix flambent, et ceux plus souples (Espagne, Allemagne, le Texas aux États-Unis) où la construction permet de limiter la rareté. On peut également mentionner le cas du Japon, confronté à une population en déclin.

En France, les prix ne baissent pas tant que ça, à cause d’un marché dysfonctionnel (fiscalité, réglementations) et de la remontée des taux d’intérêts, qui restreint la demande.

Cependant, les conséquences de cette augmentation massive et persistante des prix de l'immobilier engendrent, comme le souligne Natixis, plusieurs effets défavorables graves :

• Réduction du revenu disponible pour d’autres usages que le logement ;
• Déplacement des populations en dehors des centres-villes et augmentation des temps de transport ;
• Enrichissement non justifié des propriétaires de logements ;
• Éviction des jeunes de la possibilité d'acheter un logement ;
• Encouragement à l'endettement excessif des ménages.

L'augmentation prolongée des prix immobiliers provoque une crise en soi, il faut bien le comprendre, à laquelle vient s'ajouter la crise actuelle (inflation, notamment de l’énergie et de l’alimentation). Cela commence à faire beaucoup. Le problème est que le retour à des prix de l’immobilier raisonnables risque d’arriver trop tard, les crises ayant fait entre temps trop de dégâts pour pouvoir en profiter réellement…

* Le nombre d’actions d’une entreprise cotée n’augmente pas (sauf lors des augmentations de capital), on peut donc parler d’un actif rare, formellement, mais les produits qu’elle vend ne le sont pas, sauf si elle se construit un quasi-monopole comme la tech américaine ou le luxe français. L’immobilier aussi est un actif rare, car il n’augmente qu'avec les constructions (moins les destructions), ce qui représente un chiffre très petit par rapport au stock existant (1% en France), tout comme l’or, dont l’extraction ne représente qu’environ 1/60e du stock. La rareté la plus simple et la plus garantie est donc celle de l'or physique, CQFD.