Crise du logement : effondrement de l’immobilier locatif en France

Voici une crise qui ne fait pas la Une des journaux, contrairement à la révolte des agriculteurs qui utilisent leurs tracteur pour bloquer les routes. Nous leur souhaitons d’ailleurs bonne chance pour se faire entendre. Mais ceux qui ne trouvent pas de logement à louer, que peuvent-ils faire ? Occuper des agences immobilières ?

En effet, nous assistons à un véritable effondrement du nombre de biens disponibles à la location : -74% à Paris depuis trois ans et -50% depuis un an, indiquant ainsi une accélération de cette tendance. La couronne et les grandes métropoles françaises ne sont pas épargnées. La crise du logement est nationale.

La situation, pour beaucoup, devient préoccupante : "À Lyon, 80% des places de camping sont occupées par des étudiants en ce mois de janvier qui se logent dans des tentes ou des mobile-homes" selon Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut du Management des Services Immobiliers. Dormir dans une tente, en plein hiver… "J’ai eu plus de 1100 demandes en 4 heures (pour un deux-pièces de 35m² boulevard de Belleville à Paris à 1145 euros par mois)" explique la responsable d’une agence dans un article du Figaro.

Bien que le marché immobilier français souffre depuis longtemps, en raison notamment d'une fiscalité excessive et d'une législation favorable aux squatteurs, la goutte d'eau qui fait déborder le vase est le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Censé lutter contre les "passoires énergétiques", le DPE contraint principalement à accélérer la réalisation de travaux coûteux, qui ne sont pas nécessairement utiles ni rentables.

Les logements aux DPE mal classés sont progressivement interdits à la location, incitant la plupart des propriétaires à les revendre plutôt que d'engager des dépenses importantes dans des travaux de rénovation. Résultat : la pénurie de logements locatifs s'aggrave, et paradoxalement, les prix dans le marché de l'ancien baissent (une aberration, car dans un marché fonctionnant correctement, des investisseurs achèteraient des biens immobiliers pour les mettre en location, rééquilibrant ainsi les prix et la demande).

Depuis le 1er janvier 2023, les logements classés G+ sont déjà interdits à la location. Cependant, la prochaine échéance majeure est fixée au 1er janvier 2025 avec les logements classés G, dont le nombre est estimé entre 500 000 et 800 000 en France. Certes, les locataires ne seront pas expulsés au 1er janvier, mais au fur et à mesure qu’ils quitteront leurs logements, ceux-ci ne pourront plus être proposés à la location. La crise actuelle n’est rien à côté de ce qui nous attend en 2025.

Face à une telle demande non satisfaite, ne serait-il pas financièrement intéressant d’acquérir des logements, d’effectuer les travaux nécessaires, puis de les mettre en location ? Le Conseil d’analyse économique (CAE), un centre d’étude dépendant du Premier ministre, vient de répondre par la négative. Les gains attendus en termes d’économies de chauffage seraient très prometteurs selon les initiateurs du DPE. Cependant, les spécialistes du CAE ont entrepris une enquête de terrain en sollicitant les factures de chauffage de locataires de logements répondant aux différents DPE, afin de les comparer entre elles. C’est la douche froide : le gain réel d’un logement A ou B par rapport à un logement G est de 86% et non pas de 560% ! Par conséquent, la rentabilisation de travaux d'isolation onéreux devient pratiquement impossible, d'autant plus que les loyers sont réglementés par la loi et souvent bloqués dans plusieurs métropoles.

Comme nous l'avions souligné en mai dernier, le marché immobilier devient de plus en plus dysfonctionnel, et cette étude le confirme. En l’état actuel, l’investissement dans le locatif est à fuir, et il faut redoubler de prudence pour le neuf et l’ancien…