Une récente étude de l’Institut Montaigne montre que les classes moyennes ont perdu du pouvoir d’achat immobilier ces dernières années : il leur faut désormais 15 ans de revenus pour acquérir 100 m2, contre 10 ans en 2000.
Mais comme nous l’expliquions en juillet dernier, l’immobilier constitue "une richesse en apesanteur" : il est lourdement taxé et l’investissement locatif devient de moins en moins rentable. En conséquence "Les prix des biens devraient logiquement être bas, mais ils restent élevés en raison d’un droit foncier très restrictif, de la loi SRU, etc. C’est une économie de la pénurie, le besoin est vital, donc ça vaut cher. La valeur de l’immobilier en France est largement d’origine bureaucratique."
Nous lancions cet avertissement : "La richesse immobilière ne peut rester durablement déconnectée de la prospérité globale d’une nation, notamment quand les nouvelles générations n’ont pas le pouvoir d’achat pour acquérir les biens détenus par leurs aînés."
Un retournement des prix peut-il se produire ? C’est ce que pense Patrick Artus dans sa dernière étude, pour l’immobilier, mais aussi pour les indices boursiers. Les causes en sont structurelles : "les pays où la démographie est défavorable (vieillissement de la population, recul du taux de fécondité) sont affectés par un recul chronique des prix de leurs actifs (immobilier, actions)." D’une façon générale, "le vieillissement démographique fait en théorie apparaître une situation d’excès d’offre d’actifs (financiers ou immobiliers) par rapport à la demande, d’où en principe une baisse des prix des actifs."
Il est clair que l’offre actuelle de logement est surévaluée par rapport aux moyens financiers des nouvelles générations, ce qui laisse présager de douloureux ajustements. Patrick Artus souligne par ailleurs la nécessité de distinguer les pays connaissant un "vieillissement démographique important" (zone euro, Chine, Japon) de ceux qui supportent un "vieillissement démographique modéré" (États-Unis, Inde). Et il faudrait également rajouter la productivité du travail, qui stagne en Europe depuis le Covid alors qu’elle reste très dynamique aux États-Unis. Nous sommes largement perdants.
Après tout, si les prix de l’immobilier connaissent une baisse tendancielle dans les décennies à venir, ce sera une bonne nouvelle pour les futurs acquéreurs : ils pourront enfin réaliser leur rêve de devenir propriétaires ! En revanche, si l’on raisonne en termes d’épargne, de placement à long terme, ou de préparation à la retraite, l’immobilier – qui paraissait jusqu’ici une évidence — n’apparaît plus comme le bon choix. Pas plus que le portefeuille boursier. Dans ce cas, l'or physique — lingots et pièces — s’impose naturellement (et le bitcoin pour les connaisseurs). Chacun devrait y songer.
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