L’immobilier sera-t-il toujours un bon placement ?

Le système bancaire et financier suscite des craintes multiples et diffuses avec des taux zéro qui sont une sorte de cancer de la monnaie, des banques centrales qui ne savent plus comment remonter les taux d’intérêt, des banques aux bilans dégradés et aux effets de levier gigantesques, des lois coercitives et menaçantes (directive BRRD, loi Sapin 2, blocage des comptes, comme nous en avons parlé la dernière fois). Et, petit à petit, un mot d’ordre émerge : débancarisation !

Sortir son argent de sa banque, du moins une partie importante, certes, mais pour en faire quoi ? Le placement privilégié, celui qui rassure le plus, selon les observations et les sondages, est l’immobilier. Il est vrai que ses performances passées, notamment en France, plaident en sa faveur, avec une progression régulière des prix apte à rassurer les investisseurs potentiels.

Cela dit, entrer aujourd’hui sur ce marché doit amener à se poser des questions, plutôt que de prolonger des tendances passées sans plus y réfléchir. Il s’agit d’un investissement de long terme; il faut voir loin, et plusieurs risques sont à prendre en compte.

Il y a d’abord le risque de bulles, notamment à cause des taux d’intérêt extrêmement faibles que l’on connaît actuellement et qui dopent artificiellement le marché. Une remontée des taux pourrait sérieusement faire flancher les prix.

Le risque fiscal s’avère également déterminant : le ménage propriétaire est le plus facile à « tondre », avec une première lame en tant que membre de la classe moyenne, déjà lourdement imposée en France, et une seconde lame pour le propriétaire, un « riche » qui doit payer. L’imagination fiscale ne manque d’ailleurs pas et l’idée délétère d’un « loyer fictif » fait son chemin, discrètement, en attendant qu’un gouvernement ne la mette en œuvre. Concrètement, le loyer que le propriétaire du bien ne paie pas correspond à un « revenu fictif » qu’il conviendrait de taxer. Une mesure parfaitement scandaleuse, mais des petites mains font avancer le dossier, un organisme de réflexion rattaché à Matignon, France-Stratégie, a d’ailleurs relancé l’idée en 2016…

Enfin, il faut s’interroger sur le prix de revente, et pour cela se projeter à long terme. Dans ce domaine, la démographie possède un poids déterminant et les perspectives ne sont pas encourageantes. Les taux de fécondité en Europe sont extrêmement bas, nettement en dessous du seuil de renouvellement des générations; ils sont de l’ordre de 1,4 enfant par femme en Allemagne, en Italie, et en Grèce. Ainsi, « 100 grands-parents ont en moyenne 42 petits enfants, offrant ainsi l’exemple même d’une pyramide démographique inversée reposant non pas sur la base, mais sur la pointe », comme le fait remarquer Charles Gave, de l’Institut des Libertés. Il poursuit : « Ces 100 grands-parents sont tous logés, et parfois fort bien. Penser que l’immobilier va monter quand il n’y aura que 42 acheteurs pour 100 vendeurs est une idée intéressante, mais dont j’ai du mal à comprendre la logique. » La France est certes moins touchée par ce phénomène, mais il jouera également.

Pour le long terme, la pierre n’est donc plus forcément le placement à privilégier. Il faut regarder ailleurs, en premier vers l’or physique, évidemment, bon marché par rapport à l’immobilier, mais encore insuffisamment pris en compte par l’épargnant français.